BRILJANT 2025
Kymmendömodellen
En nyckel till bostadsmarknaden
Kymmendömodellen sänker trösklarna för utsatta hushåll
När hyrorna skenar och kötiderna blir längre lämnas många barnfamiljer, unga och ensamstående äldre utanför. Med differentierad hyressättning och hyresgästnära eller mjuk förvaltning visar Stockholms Stadsmission hur nyproduktion kan bli tillgänglig även för hushåll med svag ekonomi.
Ett samhällsproblem som växer
Bostaden är mer än fyra väggar och ett tak – det är grunden för trygghet, hälsa och möjlighet till delaktighet i samhället. Ändå står tusentals hushåll i Sverige utan stabil bostad. Höga hyror, långa kötider och hårda krav på inkomst stänger ute många, inte minst ensamstående föräldrar och unga vuxna. Resultatet blir otrygga andrahandslösningar, trångboddhet och i värsta fall hemlöshet.
För kommunerna innebär detta ökade kostnader för akuta lösningar, medan det för individerna skapar en instabil vardag där det blir svårt att planera livet, sköta ett arbete eller ge barnen en trygg skolgång. Strukturell hemlöshet och trångboddhet är därför inte bara bostadsfrågor, utan också arbetsmarknads- och utbildningsfrågor.
Fakta
Kymmendömodellen
Utvecklad av
Stockholms Stadsmission
Syfte
Socialt hållbar bostadsförsörjning i nyproduktion. (Går att göra i befintligt bestånd, men mest framtaget för nyproduktion)
Metod
Differentierad hyressättning, behovsorienterade urval, hyresgästnära eller mjuk social förvaltning och civilsamhällessamverkan
Målgrupp
Hushåll i ekonomisk utsatthet, särskilt barnfamiljer och unga vuxna
Mätbara utfall
Utvärderas – indikatorer inkluderar kvarboende, skolnärvaro, etablering i arbete/studier och minskade kommunala kostnader
”Tröskeln är hög för många hushåll som har lägre inkomster. En ensamstående mamma med ett eller två barn, som tjänar runt trettiotusen i månaden, kan inte efterfråga en nyproducerad tvåa när hyran ligger på tio till fjortontusen. Med vår modell får dessa hushåll en chans.”
Pernilla Parding, Samhällspolitisk expert och ansvarig för bostadsutveckling, Stockholms Stadsmission
En modell för att bryta mönstret
Stockholms Stadsmission har utvecklat Kymmendömodellen – ett sätt att sänka trösklarna in på bostadsmarknaden genom att kombinera nyproduktion med social hållbarhet. Grundidén är enkel men kraftfull: i samma fastighet erbjuds lägenheter till normhyra enligt presumtionshyressystemet, parallellt med lägenheter där hyran differentieras utifrån hushållets ekonomiska förutsättningar. Urvalet sker med transparenta kriterier för att säkerställa rättvisa och behovsstyrning.
Till modellen hör också en hyresgästnära eller mjuk förvaltning där boendestöd, hyresgästdialog och samverkan med civilsamhället är centrala delar. Syftet är att förebygga vräkningar, bygga starka grannskap och skapa trygghet för alla som bor i fastigheten.
När bostaden blir en nyckel
Kymmendömodellen adresserar ett strukturellt problem. I dagens system blir nyproduktion nästan alltid för dyr för dem som har störst behov av ett tryggt boende. Genom att sänka hyran för vissa lägenheter och kombinera med en mer närvarande och mjuk / hyresgästnära förvaltnings, får fler en möjlighet att etablera sig långsiktigt. På så sätt bryts det mönster där ekonomiskt svaga hushåll hänvisas till osäkra boenden eller tillfälliga lösningar.
För barnfamiljer kan det handla om att få en stabil grund där barnen kan gå i samma skola och bygga vänskapsrelationer. För unga vuxna kan det vara avgörande för att kunna ta steget ut i arbetslivet. För kommunerna betyder det färre akuta kostnader för kortsiktiga lösningar och större möjligheter att planera för långsiktig social hållbarhet.
Internationella jämförelser – vad vi kan lära oss
Att använda bostadspolitik som verktyg för social inkludering är inte unikt för Sverige. Många europeiska städer har utvecklat modeller som kan fungera som inspiration.
-
Wien är kanske världens mest kända exempel på social bostadspolitik. Här står staden som långsiktig byggherre, hyrorna hålls på en nivå där även hushåll med låga inkomster kan bo i nyproduktion, och bostäderna kombineras med gemensamma ytor och social service. Resultatet är blandade bostadsområden med hög kvalitet.
-
Barcelona har utvecklat kooperativa boenden där kommunen bidrar med mark medan föreningar står för byggandet. Hyrorna hålls låga genom att markkostnaden minskar, och projekten drivs ofta av civilsamhället i nära samarbete med boende.
-
Tyskland har modellen Mietshäuser Syndikat, där boende tillsammans köper fastigheter genom en föreningsstruktur som förhindrar spekulation. Hyrorna är ofta lägre än marknadsnivå, men upplägget bygger på kollektivt ägande snarare än inkomstanpassade hyror.
-
Norge använder sig av borettslag, där bostadsrättsföreningar skapar delägandeformer med viss social inriktning. Men även här saknas ofta den direkta inkomstdifferentiering som Kymmendömodellen bygger på.
Kymmendömodellen skiljer sig från dessa genom att kombinera principen om blandade hushåll med en explicit hyrestrappa som gör att hushåll med svag ekonomi får möjlighet att bo i nyproduktion. Samtidigt bibehålls en fastighetsekonomisk balans genom att andra lägenheter hyrs ut till marknadshyra. Denna kombination gör modellen unik i svensk kontext.
Utmaningar för svenska förhållanden
Att införa Kymmendömodellen innebär att utmana etablerade strukturer. Det svenska kösystemet bygger på principen om lika villkor, medan modellen ger vissa hushåll förtur. Samtidigt är fastighetsägare ofta motvilliga till att hyra ut lägenheter under marknadsnivå eftersom det kan uppfattas som minskad avkastningsmöjlighet.
Denna spänning är central: hur kan man kombinera social inkludering med ekonomisk hållbarhet för fastighetsägaren? Här krävs nytänkande kring finansiering.
Möjliga finansieringslösningar
En väg framåt är att använda sig av sociala obligationer, där investerare går in med kapital som används för att möjliggöra hyressänkningar. Avkastningen kopplas då till sociala mål – till exempel minskat behov av akuta boendelösningar eller förbättrad skolnärvaro bland barn i de berörda hushållen.
En annan möjlighet är sociala utfallskontrakt, där offentliga aktörer endast betalar för de resultat som uppnås. Om Kymmendömodellen leder till minskade kommunala kostnader för hemlöshet eller trångboddhet, kan dessa besparingar återföras till finansiärerna som ersättning.
Även blended finance, där offentlig sektor, civilsamhälle och privata aktörer delar på kostnader och risker, kan bli en modell för framtiden. På så sätt kan fastighetsägare få rimlig avkastning samtidigt som sociala mål uppnås.
”Det är klart att det finns motstånd. Men vi menar att kostnaden för samhället är mycket högre när människor inte har någonstans att bo. Med nya finansieringsmodeller kan vi dela riskerna och skapa en bostadsmarknad som är inkluderande.”
Pernilla Parding
Mätbara effekter och tidiga resultat
Utvärdering pågår i samarbete med akademin. Fokus ligger på att mäta kvarboende, skolnärvaro, etablering i arbete och studier samt minskade kommunala kostnader för akuta lösningar. Tidigare fallstudier pekar på att hushåll som får tillgång till Kymmendömodellens bostäder upplever större stabilitet och trygghet.
Kommuner rapporterar också att samarbetet med civilsamhället förbättrar möjligheten att snabbt fånga upp hushåll som riskerar att hamna i utsatthet. Kombinationen av bostad och stöd framstår som avgörande.
Framtidsperspektiv – från modell till system
För att Kymmendömodellen ska kunna göra skillnad på bred front krävs mer än enskilda projekt. Det behövs en nationell diskussion om hur socialt hållbar bostadsförsörjning ska finansieras och organiseras.
Ett möjligt scenario är att staten eller kommuner inför kvoter för socialt hållbara bostäder i nyproduktion, där modeller som Kymmendö kan vara en del. En annan väg är att utveckla ett nationellt system för sociala obligationer kopplade till bostadsförsörjning.
Det handlar i grunden om att se bostaden som en investering i människors livschanser. Att ge barnfamiljer stabila hem är lika avgörande för framtida samhällsekonomi som att investera i skolan eller arbetsmarknadspolitiken.
Kymmendömodellen kan därmed ses som en prototyp för en större omställning, där bostadspolitik, socialt arbete och finansiering möts.
Slutsats
Kymmendömodellen är ett exempel på hur bostadspolitik kan utvecklas för att möta både sociala och ekonomiska behov. Genom att kombinera differentierad hyressättning med hyresgästnära eller mjuk social förvaltning skapas möjligheter för hushåll som annars stängs ute. Samtidigt byggs grannskap som är mer blandade och inkluderande.
I en tid när allt fler riskerar att stå utan bostad visar Stockholms Stadsmission att det går att skapa en modell som är både mänskligt och samhällsekonomiskt hållbar. Frågan är nu hur många fler fastighetsägare och kommuner som vågar ta steget.